2005年的中国房地产界吸引了足够多的眼球与口水，在开发商的心在房价的降与不降，反弹与不反弹中起起伏伏之时，“建造可持续发展的建筑”成为他们紧紧抓住的救命稻草。在这一年中，采用哪种建筑风格，哪家国际知名设计公司来做的规划、所处哪个黄金地段等已经远不如前几年那般在地产界呼风唤雨，而“节能、环保、生态”却大出众人意料地成为对业主最具杀伤力的口号。

虽然住宅与写字楼市场型态有异，然而这阵节能建筑风却以不可阻挡之势进入这一市场，并将在2006年席卷这个被概念与商业化炒作充斥的写字楼领域。然而正如辩证法所言，事物的发展不可能一帆风顺，写字楼市场回归务实层面之路，也不容业界过于乐观。

　　2005年岁末，在一次写字楼论坛上，今典集团董事长张宝全与上海华斐房地产咨询机构总经理史世彬的精彩发言，仿佛为2006年中国写字楼市场告别概念，走向务实拉开了序幕。

　　今典集团董事长张宝全说：“当我们进入到小康社会，或者说中国的人均年收入超过1000美金，我们就进入了体验商业时代。这个时代最大的特点是以精神消费为主题，我查了一下字典什么叫体验，字典上说体验就是独特的感觉记忆，它能给你留下独特的感觉记忆，也就是与众不同的……体验的直感，这里面有两个元素就是自然和人文。比如我们走到酒店的大堂里，看到大堂有三棵绿树，也许这些树只是被注射了一些药物，其实已经死了，但是它却在这个空间里给你营造一种自然的氛围，中国文化里有一种所谓的天人合一，所以自然和人文是我们体验的最重要的直感，它也是从时间里成长出来的，时间赋予了每一个空间独特的空间信息。”

　　上海华斐房地产咨询机构总经理史世彬在接下来的发言中指出，2005年上海办公楼市场主要品质标志性的词，就是生态化。生态化举例来说，就是在写字楼的大堂里面安排一棵树，而这棵树是活的，很多开发商已经不再做概念，而是一个真正的生态化，是真正的高品质高科技写字楼。在生态写字楼里面比较容易理解的，有两个非常直观的标准：第一是室内空气质量标准；第二是室外的环境标准。

　　政府态度强硬化

　　众所周知，公用建筑始终是能源消耗的大户。根据建设部与国家建材局的统计，目前，我国公共建筑总面积大约为45亿平方米，其中99%的建筑都属于高能耗。据分析，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的7至8倍，是日本的10倍。在建筑耗能方面，实心黏土砖每年毁田12万亩；与发达国家相比，钢材消耗高出10％-25％，卫生洁具的耗水量高出30％以上，而污水回用率仅为发达国家的25％，水泥能耗高于世界先进水平50％。2002年，我国水泥排放的粉尘为1000万吨，有专家形象地说，这相当于把两个水泥厂的产量排上了天空。

　　建设部部长汪光焘曾在央视《对话》栏目透露，建设部完成的一项调查显示，在所调查的17个省市中，北方地区的节能设计有90%，实际施工只有50%。中部地区实际节能只19%；南部地区实际施工是百分之十一点多，还有一部分所谓的南北交界地区，节能设计只有12％。

　　与居住建筑相比，公共建筑有着更大的节能空间。但是由于观念的落后，写字楼的高能耗在让人眼花缭乱的营销手段下被掩盖了，而今随着全球能源的紧张及我国提出构建和谐社会的大前提下，写字楼高消耗的“免费午餐”被彻底取消了。

　　2005年，建设部领导曾明确表示，中国将建立绿色建筑与节能建筑的税收和收费优惠制度，以实现在2020年新建建筑节能65％的目标，不执行节能标准的开发设计施工单位，将受到处罚甚至被清除出市场。而2005年颁布并实施的《公用建筑节能设计标准》完全体现建设部这一指导思想。这是我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准，但是《公共建筑节能设计标准》刚出台时，还有很大一部分开发商表示不太清楚为什么，怎样做节能。专业人士对节能知识的淡漠也反映出建筑节能理念的推广确实任重而道远。

　　认识的提高并非一朝一夕，在这种情况下，必会有急功近利的开发商，牺牲社会的利益而取一时之财，要杜绝这种现象只能加强监管力度。

　　去年实施的《北京市民用建筑节能设计审查备案登记表》，或许可以为写字楼节能施工监管化提供有利的实践经验。这一登记表的出台是为了进一步贯彻《民用建筑节能管理规定》（建设部令第76号）和《北京市建筑节能管理规定》（市政府令第80号），落实建设部《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科[2004]174号）和《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》（建科[2005]55号）文件要求而出台的，也是为了严格执行建筑节能设计标准和建筑节能施工质量验收规程，确保节能建筑的施工质量，降低建筑能耗,保护消费者的合法权益。

　　其中的亮点主要有施工之前备案、监理单位要对施工质量承担监理责任、节能验收先过关才能通过综合验收。

　　一位业内人士表示，建筑节能工作进展缓慢，一个重要原因就在于出台标准的执行力度不够。而《公用建筑节能设计标准》作为有关公共建筑节能设计的综合性国家标准，是具有强制性的标准。据了解，已通过专家评审的《空调通风系统运行管理规范》中也指出夏天写字楼室内温度应不低于25℃，宾馆大堂、过厅与室外的温差则应控制在10℃以内。制定这一标准的中国建研院空调研究所专家表示，该标准参考了人体舒适的温度和我国空调的设计温度。

　　由此可见，强制性与人性化的标准相继颁布实行，体现了政府在大力改进写字楼高能耗现状上的决心，并在此基础上兼顾业主的舒适性需求。可以说，2005年政府给喧闹浮华的商业炒作浇了盆冷水，并努力将写字楼市场拉回到以人为本的层面。

　　生态化 市场空间的诱惑

　　白小姐目前是北京CBD商务区知名外企业的秘书，每天工作在让人羡慕金碧辉煌的写字楼里。她的办公桌旁边放着一些公司买来的绿色植物盆栽。然而，让她惊讶的是这些绿色的小植物没有存活超过三个月，都相继枯萎了。不仅如此，就连同楼层其他公司摆放的观赏植物，也大都难逃厄运，不是叶片枯黄，就是根系腐烂。

　　无独有偶，不久前的一项调查，在城市白领中引起了强烈反响。这项调查显示，大多数在写字楼内的工作人员反映室内空气污浊、令人气闷、易疲劳、呼吸道不适，甚至感到窒息。这种症状被世界卫生组织定义为“建筑病综合症”。

　　中国室内装饰协会室内环境监测工作委员会专家委员会主任赵玉峰指出，造成以上情况的，就是由于写字楼内氧气含量不足，再加之光照不足，植物无法进行光合作用。除此之外，建筑装修材料中的苯、甲醛等有害化学气体，也加速了植物死亡。

　　植物尚且如此，在写字楼中工作的人的境况就可想而知了。写字楼的密闭性造成室内二氧化碳增多，不能及时排除；不注意通风；有些商务楼没有专门的复印机房；电脑过于密集；装修材料不过关；办公家具材料释放化学污染物。需要特别指出的是，中央空调系统在客观上形成了产生微生物传染的关系链，容易导致细菌大量滋生繁殖，形成“二次污染”。

　　头晕、头重、注意力不集中让员工工作效率低下，也成为入驻写字楼各大公司老板的心头之痛。

　　要想解决这种情况，建筑科技引入必不可少。由于意识到空气质量问题，新建的写字楼项目都设置了相应的新风系统。新风系统的目的就是冲淡室内的二氧化碳含量，供给人们正常生理需氧量，减少室内有害气体（甲醛等）和气味。

　　中国建筑学会暖通空调委员会主任委员吴元炜介绍说，新风量的大小是能够衡量写字楼室内空气质量的重要参考指标。

　　通常人体对氧气的需要量，主要是与新陈代谢有关。按冲淡室内有害气体和气味来确定新风量比较复杂，但就冲淡二氧化碳而言，每人每小时所需新风量为30立方米。因此目前众多写字楼中的新风量标准都按照30立方米/人·小时执行，也有部分新建项目为改善室内空气质量，而引入的超大新风系统，从而为人们提供了更为舒适、健康的办公环境。

　　对企业来说，有一个让员工精神抖擞的办公室固然重要，而高额的物业费用也是左右写字楼业主选择的重要条件。

　　上海华斐房地产咨询机构总经理史世彬是关注写字楼多年的专家，他指出，物业费用的高低是企业租买写字楼时极为关心的因素，而在物业费用中，能耗的费用占到了大部分。全球能源形势的紧张，能源费用的上涨，必会使写字楼业主的负担加重，在这种情况下，写字楼节能化已成为业主的需求所在，也是未来的主流。

　　在市场一浪高过一浪的需求中，开发商不安了起来，在新的项目图纸上开始进行调整，要么放弃能耗高的设计，要么增加节能新措施。并且楼宇物业也开始增加相应的设备投资，不但调整了空调的温度，甚至开始限时。

　　系统节能 多点齐动员

　　国内知名的设计师，五合国际的刘力博士曾指出，一个建筑的节能是系统工程，只采用一种或几种节能技术，还不如不用。

　　对于建筑来说,外保温是做好节能的重点部分。然而写字楼，由于功能与设计的需要，一般都会建造成由高大的玻璃幕墙组成的外立面，这给建筑的保温与密闭带来了强大的挑战。但随着科技的日新月异，玻璃幕墙已经可以完成保温与节能的任务。

　　2005年北京有多幢采用节能玻璃幕墙的写字楼相继面市，6月，整栋采用真空玻璃幕墙的写字楼项目天恒大厦落成。据该项目发展商北京万亨房地产开发公司人员介绍，天恒大厦的玻璃幕墙全部采用了真空玻璃，这是全球新型保温隔热隔声玻璃，在隔声、隔热、节能、减少室内温差、提高采光性等方面远优于目前普遍采用的中空玻璃幕墙。其保温隔热性相当于370毫米厚度实心粘土墙砖，是普通中空玻璃的两倍；其隔声性能达到五星级酒店静音标准，可将室内噪音有效降至45分贝以下。真空玻璃的抗风压性能是中空玻璃的1.5倍，比单片玻璃节能一半以上，比中空玻璃节能30%以上。

　　另外，真空玻璃可有效防止冬天窗户结露，有效减小室内外温差，防止冬天窗边引起的“冷吹风”和“冷辐射”。

　　作为2008奥运配套工程的华贸中心也采用玻璃幕墙技术，其节能系数已达到国内外先进技术标准。据华贸中心开发商国华置业房地产开发有限公司的董事长房超介绍，主持这一项目的KPF设计公司在选择玻璃幕墙时进行了大量研究，包括镀膜玻璃反射率，透光系数，光污染比值，找到相应的平衡点，用双层Low-E玻璃里面存在的惰性气体，来减少换热系数，减少辐射热及热传导，保证隔热。

　　遮阳系统对于日照强度较高南方地区来说是必不可少的节能装备。招商地产在深圳开发的泰格公寓就运用先进的外遮阳设计。招商地产的研发工程师李年长说，在南方城市，由于日照时间长，屋顶的遮阳和隔热一定要处理得当。泰格公寓建筑的屋顶采用的是150毫米厚钢筋混凝土楼板加25毫米厚挤塑泡沫隔热板。屋顶采用漂架设计和免浇灌屋顶绿化，漂架可以起到遮阳的效果，还可防止屋面植物过渡蒸发；采用佛甲草进行屋顶绿化，连续200天不下雨也可以不灌溉。此外为了达到建筑遮阳的目的，还采用了木百叶、挑板等遮阳措施。这些措施可以有效的减少房间的得热，按照《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》的要求，通过建筑节能研究部门的分析计算，泰格公寓整个小区的节能率是63.7%,其中有两栋达到69.8%。

　　此外还有新风的加入。新风的加入是考虑到工作在写字楼中员工的健康要求，但是新风也是能耗中的一个大问题。新风能产生空调30%的能耗，要把室外的高温或低温的空气变成常温，高湿空气处理成为室内空气，耗能很大。而开窗换气，既不能有效换气，也不能保证能量有效利用。

　　用换气扇带热交换，是一种让室外温度接近室内温度，节约空调费用的办法。采用这种方法能耗就比平均水平还低了30%，这就是因为在设备的系统选择上采用换气扇进行全热交换。比如，室外温度35摄氏度，室内温度24度，进新风的时候，也在排出空气。让这两种空气先交换，把进气温度降到27度，再用空调制冷，就能充分利用废气中的能量。

　　上海华斐房地产咨询机构总经理史世彬强调，在上海已有写字楼开始注意到这一点了，有的写字楼里的中央空调不仅可以节约能源，还具有除菌功能，保证输送到房间里的空气是健康空气。